Alugar apartamento no Airbnb não funciona assim…

O aluguel de temporada online através de plataformas como Airbnb e Booking cresce espantosamente no Brasil e no mundo. Porém, será que alugar apartamento por temporada pode realmente ser o trunfo do proprietário de imóveis para ganhar mais dinheiro?

Há várias histórias de proprietários que triplicam sua renda ao começar o aluguel via Airbnb. Prova disso são os casos de cidades como Barcelona e Paris que colocaram várias restrições ao aluguel de temporada. O motivo? Segurar a onda de conversões de aluguel de apartamentos do modelo anual para o modelo de aluguel de temporada causada pela grande diferença de rentabilidade.

Por outro lado, há vários casos de pessoas que após meses nas plataformas digitais não conseguem uma reserva sequer. Por que isso acontece? O que estes proprietários estão fazendo de diferente?

Deixe-me ilustrar com as histórias típicas desses 2 tipos de proprietários. Por conveniência, chamaremos os dois de Arnoldo e Gisele.

Como Não Começar a Alugar Apartamento por Temporada

Arnoldo ouviu dizer que alugar apartamento online estava dando muito mais dinheiro que o aluguel tradicional e decidiu anunciar por temporada um apartamento da família que estava desocupado.

Para isso, Arnoldo levou para o apartamento alguns móveis velhos que tinha em casa e fez pequenos reparos.

Não instalou internet nem TV a cabo, pois não via sentido em adicionar mais uma despesa fixa ao custo mensal do imóvel.

Achou também que colocar ar condicionado ir aumentar muito a conta de luz e trocar aquele colchão de 15 anos que ainda estava “razoável” era besteira porque ele nem tinha tantas manchas assim…

As fotos para o anúncio ele mesmo tirou do seu celular na noite que ele foi deixar a mobília. Fotografia profissional era “muito caro”, um investimento que talvez ele fosse fazer mais para frente. Primeiro ele queria “testar” se o aluguel por temporada funciona, para depois investir em fotos melhores.

Para determinar o preço das diárias, estimou o valor que o apartamento renderia no aluguel mensal e dividiu por 30, para ver o equivalente por dia. Depois multiplicou o valor por 3, pois escolheu o aluguel de temporada online para ganhar pelo menos 3 vezes mais.

Arnoldo esperou 1 mês, esperou mais um e, quando ainda não tinha tido nenhuma reserva no terceiro mês, desistiu. Hoje ele fala mal do aluguel de temporada para quem quiser ouvir. “Airbnb não funciona!” – alardeia por aí.

Para colher chia, não adianta semear milho…

Gisele estava frustrada! Após se livrar de um péssimo inquilino, que deixou o apartamento destruído após 3 anos de aluguel e que nunca pagava as contas em dia, decidiu converter seu imóvel para alugar pelo Airbnb.

Gisele contratou uma designer de interiores para reconstruir o apartamento detonado, contratou um fotógrafo para melhor apresentar o espaço pronto e criou seu anúncio online.

Entendendo que ela precisava de bons comentários no website para poder ganhar mais dinheiro, Gisele começou a alugar seu apartamento a preços mais baixos no começo. O objetivo era fechar as primeiras reservas rapidamente para construir um histórico de elogios.

Sempre era muito cortês e estava a disposição para ajudar seus hóspedes dia e noite. Chegou a fazer reparos no apartamento durante o final de semana e a receber novos hóspedes de madrugada.

A medida que as avaliações 5 estrelas foram se acumulando, Gisele foi aumentando os preços de suas diárias sem que ela perdesse uma boa média de ocupação mensal. Hoje, ela aluga seu apartamento por um preço muito maior, tendo uma renda 3 vezes maior do que quando tinha um inquilino fixo.

Gisele plantou as sementes certas para depois colher o resultado que ela queria. Um imóvel funcional e confortável, excelentes fotos e comentários 5 estrelas são as sementes que precisam ser plantadas antes do resultado financeiro chegar.

4 Segredos para Alugar Seu Apartamento no Airbnb com Sucesso

Lendo as histórias de Gisele e Arnoldo você provavelmente notou a diferença de comprometimento e preparo entre os dois. A história guarda uma lição valiosa: o aluguel de temporada não é uma atividade passiva. É necessário entender os fatores que lhe fazem ter sucesso e aplicá-los corretamente.

Os principais fatores aos quais os hóspedes estão atentos e que lhe fazem conseguir reservas nas plataformas digitais são:

1 – Localização

A localização do seu imóvel é um fator que você não pode mudar. Porém é útil pensar no tipo de pessoa que se hospedaria na sua rua, no seu bairro… Seriam turistas, viajantes de negócio, estudantes universitários? Entender esse público vai ajudar a dar um nome comercial adequado para seu imóvel.

2 – Qualidade das Fotos

Por qualidade das fotos nos referimos a dois fatores essenciais:

• Estética do imóvel: o ambiente deve ser atrativo para as pessoas que procuram hospedagem na região. O ideal é fazer um trabalho de home staging com designer de interiores.
• Fotografia profissional: Com o imóvel bem decorado, contratar um fotógrafo profissional é um dos melhores investimentos que você pode fazer. Em uma pesquisa interna dos Anfitriões de Aluguel com 27 imóveis estudados no período entre dezembro e março de 2019, descobrimos que imóveis com fotos profissionais rendem em média 37,9% mais que imóveis com fotos amadoras.

3 – Estrutura do Imóvel

A localização e fotos de seu imóvel fazem o potencial hóspede clicar em seu anúncio do Airbnb, Booking.com ou Alugue Temporada. Porém, é a estrutura do imóvel que faz ele efetivamente colocar o cartão de crédito e reservar.

Alguns itens são muito importantes para os hóspedes e fazem com que eles paguem muito mais para ficar em seu imóvel. Os melhores exemplos são Wi-Fi gratuito, TV a cabo ou Netflix, ar-condicionado, roupas de cama e banho inclusas, entre outros.

4 – Comentários 5 Estrelas

Após o hóspede alugar o apartamento, ele escreve um comentário que é fixado no anúncio do imóvel com uma nota medida por até 5 estrelas. Quanto mais avaliações 5 estrelas e elogios dos hóspedes, mais seu imóvel é alugado e por valores mais altos.

Por isso a estratégia de Gisele foi tão boa. Ela começou com preços mais baixos e um excelente serviço, atraindo diversos hóspedes e conseguindo comentários positivos. Com o tempo, o imóvel começou a ter tantos comentários bons que as pessoas estavam dispostas a pagar mais para se hospedar.

Um grande volume de comentários 5 estrelas faz com que as pessoas paguem mais por um fator intangível mas importantíssimo, principalmente para compras online: segurança. Os hóspedes sentem-se seguros em fechar uma reserva sabendo que várias outras pessoas já ficaram em uma acomodação e gostaram.

Outros Fatores a se Considerar

Além destes fatores, é necessário que o proprietário cumpra algumas tarefas operacionais nos sites das plataformas.

Responder a pedidos de reservas com agilidade (o Airbnb, por exemplo, penaliza proprietários que demoram para responder), organizar o calendário corretamente e estabelecer os preços para cada diária são importantes.

Dê especial atenção à precificação. Saber quando subir e abaixar preços também pode fazer toda diferença no lucro final de seu imóvel. É importante ficar atento ao momento de mercado. Qual é a estação do ano? Hoteis, pousadas e outros imóveis no Airbnb estão subindo ou baixando preços? Fique atento!

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