Você resolveu investir em uma casa de praia para curtir as férias ou como investimento para complementar sua renda anual. Mas no inverno, começaram as despesas sem fim. O que fazer para lucrar na baixa temporada?
Recentemente conversamos com um proprietário de um apartamento na Praia de Canasvieiras, Florianópolis, que nos trouxe exatamente esta preocupação. Juntando custos de condomínio, IPTU, luz, água e outras taxas, ele relatou que seu lucro anual estava perto de ZERO.
Isso sem contar com as perdas pelo envelhecimento do imóvel e o desgaste da mobília, muitas vezes ainda mais acelerado em casas ou apartamentos de praia…
O custo de manter o imóvel durante a baixa temporada é altíssimo. Saber cobrir esse custo representa a diferença entre proprietários com alta lucratividade e aqueles que tem prejuízo. Para ter sucesso neste mercado é necessário encontrar um jeito de faturar na baixa temporada.
Como alugar sua casa de praia no inverno?
ALERTA: Antes de compartilhar as 2 técnicas que podem ser utilizadas, é necessário destacar que nenhuma é superior à outra. Há vantagens e desvantagens em cada uma. A solução ideal depende da sua personalidade, seu tempo disponível e do perfil do seu imóvel.
Técnica 1: Aluguel Mensal de Inverno
Pergunte para qualquer pessoa que recentemente veio morar em Florianópolis e que escolheu um bairro de praia para morar: qual foi sua maior dificuldade em encontrar um imóvel?
Muito provavelmente você vai ouvir: “todos os imóveis com preços bons só alugam com cláusula em contrato que força a saída antes da alta temporada”.
Esta é a técnica mais antiga utilizada para faturar na baixa temporada. Você aluga mensal nos 8-9 meses em que o imóvel ficaria parado. Vamos analisar as vantagens:
Vantagem 1: Cobertura total dos custos do imóvel:
Nesta modalidade, o inquilino vai arcar com condomínio, IPTU, contas de luz e água e outras despesas recorrentes do imóvel, livrando o proprietário destes custos.
Vantagem 2: Lucro mensal certo:
Além dos custos cobertos, o proprietário receberá todo mês um valor fixo e previsível, aumentando seu lucro anual.
Vantagem 3: Comodidade:
Após alugar, não é necessário quase nenhum esforço. Basta coletar mensalmente os pagamentos.
Com certeza estas vantagens pintam um cenário extremamente positivo para o proprietário. Todos os custos pagos e ainda aumentando seu lucro anual através dos aluguéis de baixa temporada.
Porém, é essencial conhecer também as desvantagens e riscos para saber se realmente vale a pena adotar esta estratégia. Vejamos os desafios:
Desafio 1: Demora para encontrar inquilino
Não é segredo que a grande maioria dos imóveis de praia ficam vazios na baixa temporada. Isso gera um excesso de oferta, tornando difícil conseguir um inquilino e forçando os preços para baixo. Pode-se perder diversos meses a procura de um inquilino, o que implica em arcar com os custos do imóvel e deixar de faturar com ele.
Desafio 2: Problemas jurídicos
Poucas pessoas sabem (inclusive corretores e outros profissionais do mercado imobiliário), mas a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91) dá um direito aos locatários mensais que pode destruir completamente seu planejamento de uso e aluguel do imóvel de praia:
O artigo 47 da Lei garante que, para contratos com prazo estipulado em menos de 30 meses, o locatário tem o direito de requerer a extensão do contrato para até 5 anos, não podendo o proprietário se opor ou despejar.
Caso a prerrogativa seja utilizada pelo seu locatário, ela acabará com todo seu planejamento de médio prazo para o imóvel, reduzindo substancialmente seu lucro. Isso porque o valor mensal de aluguel de baixa temporada será aplicado também durante a alta temporada.
Desafio 3: Conservação do imóvel
Imagine-se na seguinte situação: seu inquilino da baixa temporada deixará o apartamento no dia 20/12 e sua primeira reserva da temporada começa no dia 26/12. Quando você vai vistoriar o imóvel no dia 20, encontra o local devastado, com manchas na parede, mobília quebrada e diversos danos estéticos e funcionais. Qual a chance de os reparos serem concluídos em tão curto prazo?
Este tipo de situação, além do prejuízo pela deterioração do imóvel, pode causar também a perda de reservas de alta temporada.
É também necessário ressaltar o que a experiência mostra: aluguéis por longos períodos possuem altos riscos de deterioração interna do imóvel, com frequência necessitando de reformas corretivas após a saída.
Técnica 2: Aluguel por Diárias Online
Existe uma segunda opção que permite continuar alugando sua casa de praia por diárias durante a baixa temporada. São as plataformas de aluguel online, como Airbnb e AlugueTemporada.
Essas plataformas atraem milhões de visitantes do mundo todo, que reservam acomodações por diárias, pagando os preços definidos pelo proprietário.
Devido ao grande volume de propaganda dos sites, eles conseguem trazer reservas para seu imóvel inclusive durante a baixa temporada.
Evidente que as reservas na baixa temporada terão valores menores que durante o verão. Entretanto, é possível faturar tanto quanto o aluguel mensal ou até mais com uma estratégia bem montada.
Vamos à análise das vantagens:
Vantagem 1: Controle sobre o imóvel
Diferentemente da técnica 1, os inquilinos desta estratégia não possuem o direito do artigo 47 da Lei do Inquilinato. Assim você garante o efetivo controle sobre o uso da sua propriedade no curto, médio e longo prazo.
Além disso, o imóvel permanece disponível para você passar um fim de semana ou emprestar para um amigo nas datas que não estão reservadas para hóspedes pagantes.
Vantagem 2: Conservação e limpeza
Como há um fluxo constante de inquilinos entrando e saindo, serão realizadas limpezas periódicas no imóvel e manutenções pequenas e preventivas. Isto mantém o imóvel constantemente em bom estado de conservação.
Além disso, algumas plataformas oferecem seguro para danos eventualmente causados pelos hóspedes, como é o caso do Airbnb, que assegura todos os danos à propriedade com valor de até 1 milhão de dólares.
Vantagem 3: Possibilidade de maior lucro
Se você estiver comprometido e investir um pouco mais de tempo na estratégia, é possível obter altos retornos mensais, muito superiores aos do aluguel mensal. Mesmo na baixa temporada!
Entretanto, esta estratégia também possui alguns desafios que explico a seguir:
Desafio 1: Rendimento incerto
Diferentemente da técnica 1, aqui não há ninguém garantindo o pagamento das contas do seu imóvel. Você precisa se dedicar aos aluguéis pelas plataformas online para atrair reservas suficientes e faturar com regularidade.
Desafio 2: Trabalho e tempo
O trabalho de gerenciar um imóvel de sucesso no Airbnb envolve diversos processos. Você precisa:
- Criar o seu anúncio, tirando fotos e fazendo descrições do imóvel;
- Atualizar o calendário, definindo preços para cada diária e bloqueando os dias já reservados;
- Receber os hóspedes para entregar chaves e ficar disponível durante a estadia;
- Preparar o imóvel depois da saída do hóspedes, fazendo limpeza, manutenção básica, etc.
Todo este trabalho impossibilita o uso da técnica por grande parte dos proprietários de imóveis de praia, que não têm o tempo ou a disposição para executar todas estas tarefas. Existem formas de automatizar várias das rotinas da hospedagem para amenizar este desafio.
Uma outra alternativa para este desafio é encontrar “anfitriões profissionais de AirBnB“. Você pode encontrá-los na própria plataforma – são chamados de co-anfitriões – ou, em algumas cidades, existem empresas especializadas nesse serviço.
Desafio 3: Necessidade de investimento
Para possuir uma propriedade de sucesso nesta estratégia, muitas vezes será necessário investir em fotografias e decoração profissionais, para atrair as reservas pela internet. Quando bem executada, o investimento compensa. Porém, é preciso saber fazer corretamente.
O que você deve fazer então?
Está claro que para obter altos níveis de lucratividade com seus imóveis de praia ou pelo menos reduzir seus custos de manutenção, você precisa urgentemente adotar uma estratégia para a baixa temporada.
Você quer comodidade e valor de faturamento previsível, sem se preocupar tanto com segurança jurídica, conservação do imóvel ou possibilidade de rendimentos mais altos? Então o aluguel mensal de inverno é para você.
Você quer a possibilidade de rentabilidade mais alta, segurança jurídica, controle sobre o uso do imóvel, sem dar tanta importância ao trabalho envolvido? Comece então a trabalhar com aluguel por diárias online.
Caso queira dicas, ideias e indicações de qual estratégia adotar para seu imóvel, entre em contato conosco através do endereço de e-mail: contato@anfitrioesdealuguel.com.br
