Comprar imóvel para alugar no Airbnb: o que você precisa saber

Qual a melhor forma de comprar imóvel para colocar no Airbnb? Como fazer essa escolha? O que precisa ser considerado? Quais os principais erros que as pessoas cometem?

Esses são alguns dos assuntos que vamos tratar nesse artigo, com os aprendizados que tivemos na conversa com o especialista Danilo Rodrigues, fundador do projeto Correteria.

Se você está pensando em comprar imóvel para alugar no Airbnb, fique conosco e aproveita essas dicas!

Comprar imóvel: por onde começar?

Antes de mais nada, é necessário entender o seu perfil. Qual é o tipo de vínculo que você deseja ter com o imóvel?

Existem 2 principais tipos de investidores que pensam em comprar imóvel para colocar no Airbnb:
1) Investidor “raiz”: aquele que quer tirar dinheiro do banco e colocar em um imóvel apenas para auferir renda.
2) Investidor “veraneio”: aquele que quer comprar um imóvel para utilizar de vez em quando e deixar no Airbnb enquanto não está usando.

No primeiro caso, estamos falando de um investidor puramente técnico. Ele vai procurar a região da cidade onde há a maior demanda de Airbnb, seja por ter proximidade com uma região comercial, um ponto turístico, ou outro motivo.

A procura pelo imóvel é feita “de fora pra dentro”; ou seja, primeiro você procura o bairro, analisa as ruas e só depois vai chegar no imóvel. É como uma engenharia inversa. Ao invés de você comprar imóvel para colocar no Airbnb direto, você primeiro vê onde há maior demanda e o maior potencial de retorno e então você busca o imóvel naquele lugar.

Nesse caso, é necessário analisar o valor de mercado que está sendo cobrado por imóveis na região e procurar um que esteja abaixo do preço de mercado, mas com o mesmo potencial de faturamento.

Já para o investidor “veraneio”, a recomendação é que ele primeiro defina o que deseja para si enquanto imóvel de veraneio, dentro da sua capacidade financeira e do seu gosto pessoal e, dentro das opções geradas, utilize como fator de decisão o potencial de resultado no Airbnb.

Portanto, antes de mais nada, entenda qual o seu perfil de comprador, pois isso vai influenciar fortemente a sua aquisição!

Perfil do imóvel para Airbnb

Qual seria, então, o melhor perfil de imóvel para comprar para Airbnb, levando-se em consideração o tamanho, infraestrutura e localização? Como organizar a busca dessa forma mais pragmática?

Bom, em primeiro lugar é importante entender o seguinte: hoje, o que fala mais alto na tomada de decisão dos hóspedes é a localização. Muitas vezes é melhor investir em uma localização privilegiada do que na melhor infraestrutura (é claro que a infraestrutura é importante, mas se for para escolher, prefira comprar um imóvel numa região melhor do que realizar uma reforma tão cara).

Cada região possui seus focos de interesse. Por exemplo, em uma cidade o principal foco de interesse pode ser uma praia; em outra, pode ser o centro comercial. Portanto, vale a pena entender qual é o foco de interesse principal da região em que você está pensando em comprar imóvel.

Em relação ao tamanho, não existe um número ideal, vai depender da região. Portanto, após escolher a região, o ideal é pesquisar pelos preços médios de imóveis em diferentes tamanhos e seu potencial de faturamento, vendo o que vai valer mais a pena para esse local que você escolheu.

Por exemplo, pode ser que, fazendo os cálculos, você identifique que vale mais a pena comprar dois estúdios no centro comercial da cidade, ao invés de um apartamento de dois quartos. Ou, quem sabe, você identifique que vale mais a pena comprar uma casa de quatro quartos perto da praia do que dois apartamentos de dois quartos. Vai depender do preço que estão sendo vendidos e do potencial de faturamento.

*Dica*: nós ensinamos como você pode ver o potencial de faturamento da sua acomodação no Airbnb nesse conteúdo aqui!

Em Florianópolis, onde os Anfitriões de Aluguel começaram atuando, percebemos que cada região tem uma “vocação” diferente. Por exemplo, um imóvel grande, com 4 suítes, não vai ter muita procura no centro. Em compensação, perto da praia esse tipo de imóvel é bastante demandado, visto que muitas pessoas querem vir passar as férias em família. Portanto, é importante entender a região e sua vocação.

Como identificar a região na cidade com mais procura?

A nossa dica aqui também é realizar uma engenharia inversa. Pelo próprio site do Airbnb você consegue entender onde há imóveis com mais e menos procura.

Primeiro, procure o que há disponível para a próxima semana. Aquelas regiões que você encontrar mais imóveis disponíveis, em geral, são de localizações que possuem menos demanda. Isso porque as regiões com mais demanda já terão a maior parte das acomodações alugadas. A lógica é a seguinte: sempre que você ver a agenda de uma região com muita coisa disponível para os próximos dias, é porque a demanda é baixa.

Para a comparação ficar ainda melhor, vale a pena olhar a agenda da região 3 meses para frente, quando normalmente os imóveis não estão alugados ainda. Então você terá noção do total de imóveis que existem e, ao olhar apenas uma semana para a frente, verá aqueles que ainda não foram alugados.

A lógica parece contra intuitiva, mas é assim mesmo que ela funciona e vai lhe ajudar a entender melhor a sua cidade!

Erros comuns ao comprar imóvel

Um erro que percebemos recorrentemente entre pessoas que compram um imóvel para investimento, seja para alugar no Airbnb, aluguel tradicional, ou qualquer outra utilização, é pensar que o imóvel é para si.

O fato é que, se você comprou para investimento, o imóvel não é para você! Você não vai morar nele, o objetivo é rentabilidade. É necessário pensar em quem vai utilizá-lo, não nos seus gostos pessoais.

É nesse momento que é fundamental realizar uma análise cartesiana , sem colocar suas emoções. Quem sabe você vai ver um imóvel que é o “patinho feio” para você. Mas, analisando friamente, o potencial de resultado dele é alto. E aí, vai deixar seus gostos pessoais influenciar?

Outro erro que percebemos, agora falando especificamente de Airbnb, é em relação a como você vai equipar o imóvel. Caso você ainda não saiba, para alugar no Airbnb é necessário que o imóvel esteja mobiliado e equipado.

Aqui aplica-se o mesmo que falamos anteriormente. Você não pode deixar seus gostos influenciarem como você vai mobiliar seu imóvel. Às vezes você vai ter um gosto nobre, querer colocar um sofá da melhor qualidade e vai cobrar um preço mais alto por isso. Mas o fato é que o público alvo do seu imóvel talvez não ligue para isso e prefira pagar menos na diária por um sofá de menor qualidade.

O que estamos querendo dizer é que você precisa gastar um valor que seja viável para manter o negócio valendo a pena. É fundamental entender o seu público alvo (que, em geral, é determinado pela região e perfil do imóvel) e adicionar aquilo que ele vai ver como valor agregado (e não você).

Obs: é claro que se o seu imóvel for de luxo, é necessário mobiliá-lo de acordo. Se o hóspede alugar uma cobertura à beira-mar e os móveis não estiverem à altura, ele ficará insatisfeito.

Em resumo: olhe o imóvel como um negócio, de maneira fria e calculista, deixando de lado seus gostos pessoais!

*Dica*: se você está pensando em mobiliar o seu imóvel para Airbnb, sugerimos falar com um designer de interiores que conheça a técnica de Home Staging, muito utilizada para esse fim e com grandes resultados comprovados!

Como calcular o rendimento do imóvel?

Um outro erro de quem investe é subestimar o custo de aquisição e maximizar a possibilidade de ganho.

E aí, quando acontece na prática, o que o comprador achava que era menor é, na verdade, maior e vice-versa. Ou seja, o custo de aquisição é maior e o potencial de faturamento é menor, tornando o seu rendimento mensal bem abaixo do esperado.

Portanto, primeiro você precisa entender o quanto você realmente vai gastar com o imóvel. Não é só o preço da compra! Vai precisar de alguma manutenção? Pintura? Trocar/adicionar mobília? Quanto tempo você vai ter que pagar as contas mensais (água, luz, condomínio, iptu, etc) antes de começar a alugar? Além disso, quais são os custos que você vai ter quando, de fato, começar a alugar? Vai contratar uma imobiliária? Um anfitrião profissional? Vai cuidar de tudo sozinho? Coloque tudo no papel!

Ao saber precisamente esse valor, quando você começar a receber os aluguéis vai conseguir saber exatamente o percentual de rendimento dele. Caso você queira fazer esse cálculo antes de comprar o imóvel, sugerimos fazer a estimativa do potencial de faturamento, como falamos anteriormente.

Matematicamente, para saber o percentual de rendimento do seu imóvel no mês, o cálculo é o seguinte:

(Valor total ganho no mês – Custo total do mês)/Valor total gasto no imóvel (compra, reformas, mobília, etc)

Por exemplo, se você faturar R$5.000,00 com reservas no mês e gastar R$1.500,00 com custos no mês, sendo que seu total gasto para adquirir o imóvel foi R$500.000,00, o cálculo vai ficar assim: (5.000-1.500)/500.000 = 3.500/500.000 = 0,007 = 0,7%.

Ps: tenha cuidado com os “gastos ocultos”, como o pagamento de impostos, taxas de cartório, manutenções inesperadas e pequenos detalhes normalmente esquecidos!

Airbnb não rende mais do que aluguel tradicional

A frase é forte, mas é importante que você não se iluda: o Airbnb não necessariamente vai render mais que o aluguel tradicional. Muita gente pensa que o Airbnb vai trazer resultados muito acima da média. Isso até pode acontecer, e acontece com certa frequência, mas não é obrigatório.

A situação é a seguinte: o aluguel por diárias quase sempre fatura mais que o aluguel tradicional. Ou seja, o valor bruto que você vai receber muito provavelmente vai ser mais alto do que o valor que receberia no aluguel tradicional.

No entanto, o aluguel de Airbnb possui custos que o tradicional não têm. Os principais são condomínio, água, luz, internet e IPTU. Portanto, pode ser que a subtração do faturamento pelos custos dê um lucro menor do que o aluguel tradicional. Acompanhe o exemplo para entender:

Imagine que, no aluguel tradicional, você vai receber R$1.500,00 líquido da imobiliária, sem nenhum custo a mais. Portanto, R$1.500,00 é o valor do seu lucro.

Agora, no aluguel de Airbnb, você vai receber da plataforma, líquido, R$2.000,00. Esse é o seu faturamento. No entanto, você precisa pagar: R$400,00 de condomínio, R$100,00 de internet, R$50,00 de luz, R$40,00 de água e R$100,00 de IPTU. No total, os seus custos são R$690,00. O seu lucro é de R$R$1390,00. Ou seja, menor do que o lucro no aluguel anual.

Não estamos dizendo que é impossível ter mais lucro com o Airbnb do que com aluguel tradicional. Na verdade, há vários casos em que vale muito a pena e você realmente terá resultados melhores. Mas estamos advertindo sobre essa questão: o Airbnb não necessariamente vai render mais do que o aluguel tradicional. É necessário colocar na ponta do lápis os seus custos e comparar os dois para ter certeza.

A dica aqui é a seguinte: em geral, o condomínio é o valor mais alto pago pelo proprietário. Procure uma propriedade em que o condomínio tenha valor baixo, pois assim, quase certamente você terá mais lucro com o Airbnb.

Afinal, vale a pena comprar imóvel para alugar no Airbnb?

Apesar do que foi advertido anteriormente, há ainda inúmeras vantagens para se comprar um imóvel para alugar pelo Airbnb.

Em relação à rentabilidade, é fato que você precisa colocar todos os custos e potencial de faturamento de cada modalidade no papel para ver o que vale mais a pena. Mas encontrando o imóvel certo, você com certeza pode alcançar rentabilidades acima da média com Airbnb, inclusive melhores do que outras aplicações financeiras fora do mercado imobiliário.

Existem também outras vantagens que alugar no Airbnb proporciona. A principal delas é o controle da posse. O imóvel vai permanecer sob seu controle para quando você quiser usar, receber uma visita, avaliar a situação do imóvel, mostrá-lo para potenciais compradores, entre outras possibilidades.

O aluguel de Airbnb também é mais seguro em relação ao pagamento. Todos os pagamentos são intermediados pela plataforma e são feitos anteriormente à entrada do hóspede, o que praticamente zera a inadimplência. Além disso, o suporte dado pela plataforma é muito bom, com respostas rápidas e resolução efetiva dos problemas.

Como você entra com mais frequência no imóvel, a deterioração também ocorre de maneira mais lenta, visto que você pode ir realizando manutenções com mais frequência. Isso evita a necessidade de reforma que é recorrente na saída de inquilinos, que muitas vezes destroem o imóvel.

Enfim, existem várias vantagens do aluguel de Airbnb em relação ao aluguel tradicional e essa prática vem crescendo cada vez mais, visto os resultados positivos de investidores.

Aqui nesse conteúdo nós comparamos, em detalhes, o aluguel tradicional com o Airbnb para lhe ajudar a entender mais a fundo como cada um deles funciona.

Dicas finais

A primeira dica final é a seguinte: para você exercer o máximo da performance de um projeto, você precisa pensar nele desde o começo para aquele fim. Um exemplo: se você transformar uma casa residencial em comercial, ela provavelmente não será a melhor para esse segundo fim, visto que o projeto inicial tinha um objetivo diferente.

Então, se você quer comprar imóvel para Airbnb, você precisa pensar nisso desde o começo da sua busca. Você pode ter rentabilidade em um imóvel adaptado, mas a melhor performance, em geral, ocorre em imóveis propícios para esse determinado fim. Para encontrar o imóvel ideal, utilize as dicas que demos nesse artigo!

E por fim, a dica é entender a compra desse imóvel como um negócio. Em geral, o imóvel é o bem que a pessoa mais ama na vida. Nós gostamos mais do nosso imóvel do que do nosso carro. Mas é importante desapegar do imóvel que você quer comprar para investimento, pois assim você vai conseguir realizar as análises frias e calculistas necessárias para fazer o negócio funcionar.

As análises vão envolver realizar os investimentos certos, comprar a mobília e os equipamentos adequados e se preocupar em tornar o negócio lucrativo no longo prazo, garantindo satisfação dos hóspedes para manter a acomodação atrativa e rentável.

Esperamos que esse artigo tenha ajudado você a entender melhor como comprar imóvel para alugar no Airbnb! Caso fique com dúvidas ou sugestões, deixe nos comentários, nós adoraremos ouvir!