Tem dúvidas sobre a compra de imóveis a preço de custo? Então, você veio ao lugar certo, pois este será seu guia para esclarecer as principais dúvidas sobre esse tipo de negócio! Aproveite!
A compra de imóveis a preço de custo, também conhecida como compra por administração, é uma maneira de adquirir um bem imobiliário que vem crescendo cada vez mais.
Basicamente, estamos falando de um tipo de investimento onde determinada construtora fica responsável pela administração da obra, cobrando uma taxa administrativa referente a seus serviços.
Um dos grandes atrativos na construção a preço de custo é que se pode ter um valor reduzido ao final do processo.
Assim, essa é uma forma de gerar grande economia, podendo chegar até 30% do valor normal de mercado.
Por isso, na maioria dos casos, o valor do imóvel por administração sai mais barato até mesmo que os imóveis comprados na planta.
Além disso, tem-se uma maior transparência nos valores investidos, pois o comprador tem acesso a todos os gastos referentes à obra, através de relatórios enviados periodicamente pela construtora.
Porém, embora essa seja uma maneira de comprar imóveis com melhor preço, ainda gera muitas dúvidas e desconfiança por aí…
Mas saiba que se trata de uma grande oportunidade de investir dinheiro com segurança e bom retorno, especialmente para os pequenos investidores.
Por essa razão preparamos para você esse manual do investidor a preço de custo!
Confira a seguir quais são os principais pontos sobre a compra de imóveis a preço de custo, para que assim tenha os conhecimentos básicos para se tornar um investidor!
ÍNDICE DO CONTEÚDO
– Afinal, quem pode fazer a compra de imóveis a preço de custo?
– Qual é o perfil do investidor de imóvel a preço de custo?
– O que é preciso para ter uma boa rentabilidade no investimento?
– Como comprar imóveis a preço de custo?
– Como saber se o imóvel a preço de custo realmente vale a pena?
Afinal, quem pode fazer a compra de imóveis a preço de custo?
Já vimos que comprar imóveis é um bom investimento, principalmente no modelo por administração, não é mesmo?
Entretanto, uma das maiores questões sobre o assunto é sobre quem pode participar desse tipo de negócio…
Isso porque muitos ainda acreditam que se trata de um modelo que serve apenas para os grandes players do mercado imobiliário.
Mas, saiba que não é assim na prática! Hoje em dia, a oportunidade de compra de imóveis a preço de custo é muito democrática.
O que isso significa? Bom, qualquer pessoa pode participar desse tipo de empreendimento, seja como investidor ou construtor.
Contudo, é necessário ter uma boa noção sobre as normas que regem a construção a preço de custo (encontradas na Lei das Incorporações Imobiliárias n° 4.591/64), para que se possa desfrutar de um negócio com segurança.
No caso dos investidores, é importante entender a dinâmica da negociação e os custos envolvidos, para que se possa arcar com todos os compromissos da construção.
Dentre os deveres do investidor, podemos citar:
- Pagamento integral das parcelas do imóvel a preço de custo
- Manutenção de um conselho fiscal próprio
- Decisão sobre os materiais e fornecedores utilizados durante a construção
- Acompanhamento de atas, relatórios, reuniões e andamento da obra.
Já com relação à construtora, essa precisa ser juridicamente organizada e íntegra, assim como é fundamental ter um bom conjunto de estratégias de mercado para assumir um empreendimento desse porte.
Qual é o perfil do investidor de imóvel a preço de custo?
A construção a preço de custo é um tipo de investimento que serve para pessoas que desejam trabalhar em uma faixa bem variada de capital.
Ou seja, o comprador do imóvel pode investir tanto um valor mais baixo, de aproximadamente R$150.000,00 até mais de R$450.000,00, pois é um negócio que abrange uma faixa de investimento bem ampla.
Além disso, uma das características da construção por administração é que se trata de um investimento seguro, ou seja, ideal para quem quer investir sem correr riscos.
Por exemplo, adquirir um apartamento a preço de custo oferece muito mais segurança do que investir na bolsa de valores.
Outro perfil bem definido é o do investidor conservador, que quer “fazer seu pezinho de meia…”.
Esse é o tipo de pessoa que quer formar uma carteira de ativos que o permitam lucrar com a valorização do mercado imobiliário, crescendo a carteira aos poucos.
Mas, muita atenção, pois há casos em que não é indicada a compra de imóveis a preço de custo.
Isso ocorre para aquelas pessoas que querem antecipar o futuro…
Isso quer dizer que não é indicado para quem deseja se mudar o quanto antes para o imóvel, ou seja, utilizar esse investimento como moradia.
Então, o perfil ideal é aquele formado por pessoas que podem investir hoje para usufruir dessa renda no futuro.
O que é preciso para ter uma boa rentabilidade no investimento?
Entender como ser investidor de imóveis por administração está diretamente associado ao conhecimento do mercado.
Primeiramente, para que você tenha uma rentabilidade satisfatória é necessário saber identificar as oportunidades de compra de imóveis.
Dessa forma, com um bom trabalho de planejamento e controle você consegue atingir um bom resultado com relação aos imóveis a investir.
Além disso, no caso das construtoras, para alcançar um bom lucro é preciso ter um determinado volume, pois somente assim conseguirá diluir os custos marginais do investimento.
Como colocar esse investimento em prática? Bom, não há segredo, basta unir esforços entre vários investidores. Essa é uma relação vantajosa para ambos os lados.
O investidor sai ganhando porque não fica refém do mercado da construção civil, com altas taxas embutidas e valores de compra bem mais elevados.
E a construtora ganha no sentido de poder oferecer melhores oportunidades a seus investidores. Além disso, outro ponto positivo para ela é que quanto mais pessoas interessadas na compra de imóvel a preço de custo, menores os custos envolvidos.
Mas, independentemente de ser um investidor ou uma construtora, a dica é saber conciliar a identificação da oportunidade com a viabilidade do empreendimento.
Isso significa considerar os riscos envolvidos com o lucro final. A situação perfeita é quando ambos se equilibram, ou seja, você consegue ter uma boa margem de lucro sem fazer um investimento arriscado que pode dar totalmente errado, lhe causando prejuízos.
Como comprar imóveis a preço de custo?
Uma das maiores dúvidas e receios de quem está pensando em como comprar imóveis baratos por administração é com relação a como começar…
Ou seja, como encontrar boas oportunidades de compra desses ativos no mercado imobiliário? Quais são as condições ideais?
Nesse cenário, o primeiro passo é buscar a empresa que irá gerir esse tipo de investimento, a qual precisa de “track record”.
Já ouviu falar sobre esse termo? Bom, trata-se de um jargão americanizado para se referir ao registro histórico da performance da empresa.
Isso significa avaliar se a construtora consegue entregar os empreendimentos que se propõe dentro do prazo estabelecido e de uma projeção aceitável.
Para isso, você pode contar com três soluções:
A primeira é pedir ajuda para empresas especializadas que indicam a compra de imóveis a preço de custo.
Essas selecionam construtoras responsáveis e de boa reputação no mercado, evitando assim muita dor de cabeça.
A segunda é você procurar diretamente construtoras que oferecem esse tipo de serviço no mercado imobiliário.
Mas, sempre lembre-se de avaliar o custo-benefício, assim como faça uma boa pesquisa para identificar as melhores e mais confiáveis do segmento.
A terceira opção para compra de imóveis a preço de custo é através dos agentes imobiliários, que sabem exatamente onde procurar esse tipo de empreendimento.
O próximo passo é aprender a selecionar produtos que tenham uma boa performance.
Uma ótima dica nesse sentido é avaliar o projeto do empreendimento considerando os seguintes fatores:
- Localização:
Talvez um dos pontos mais importantes na hora da compra e venda de imóveis seja o lugar onde o empreendimento será fixado.
Esse local deve ser muito bem pensado, especialmente com relação ao perfil dos moradores em questão.
Por exemplo, de nada adiantará querer fazer a compra de um imóvel a preço de custo em um ponto nobre da cidade, se o padrão de vida do futuro morador não suportar aquela realidade.
Além disso, para a administradora da obra, também não é válido querer construir um empreendimento de luxo e alto padrão, se o perfil de seus investidores é a classe B, por exemplo.
O ponto chave aqui é adequação, ou seja, saber conciliar boas localizações dentro de cada bairro, de acordo com o perfil daquele investidor-alvo.
Isso dará liquidez ao produto, isto é, quando o imóvel for colocado à venda, ele venderá (e muito mais rápido, por sinal).
- Qualificação:
Não é somente o local que influencia na liquidez na hora de fazer a compra de imóvel a preço de custo…
Outro fator muito relevante é com relação a sua qualificação, isto é, quais são os atributos que esse empreendimento tem a oferecer.
Esses atributos precisam estar alinhados com a região escolhida e serem competitivos dentro do que o mercado pede.
Isso quer dizer que você deve buscar opções de imóveis que sejam bem localizados, tenham uma estrutura bonita e que sejam atraentes, como áreas de lazer.
Esses e outros fatores influenciam diretamente na decisão de investir na construção a preço de custo.
Quanto mais completo e atraente (estrutural e financeiramente) for o imóvel, mais facilmente estará no topo da lista de desejos de quem sonha em comprar um imóvel e consequentemente, maiores as chances de venda.
E isso você conseguirá somente se fizer uma boa pesquisa de mercado e escolher produtos que tenham diferenciais competitivos, ao mesmo tempo em que oferecem um ótimo custo-benefício no preço final.
Um exemplo prático disso é um condomínio mais afastado da área central da cidade, mas que oferece um espaço fitness em sua estrutura.
Assim, além de aumentar a comodidade dos moradores por não precisarem se deslocar do local para se exercitarem, ainda traz vantagens financeiras, pois será um gasto a menos com academia por aquela pessoa.
Da mesma forma que esse espaço, outras comodidades podem agregar valor ao investimento e assim se tornarem ótimas opções no momento da compra de imóveis.
- Solidez:
Outro ponto crucial ao se pesquisar como comprar imóveis a preço de custo é com relação a solidez do empreendimento.
Isso significa dizer que o produto precisa ser sólido, ou seja, oferecer confiança para quem está pensando em investir.
Para ser um investimento juridicamente sólido é necessário ter um licenciamento bem rígido, dentro das normas supracitadas da construção a preço de custo.
Além do mais, o imóvel precisa ter longa duração e para isso, jamais se deve adquirir ou vender um empreendimento projetado à base de materiais, fornecedores, prestadores de serviços ou sistemas construtivos que não sejam consagrados.
Esse aspecto é fundamental, pois no futuro todo o empreendimento pode vir a ser afetado e trazer problemas ainda maiores.
- Sustentabilidade:
Atualmente, a sustentabilidade é um dos fatores que mais vem ganhando destaque no mercado, não só no segmento imobiliário.
E ao contrário do que muitos pensam, na compra de imóveis a sustentabilidade trabalha em conjunto com a rentabilidade.
Por exemplo, se o empreendimento conta com um sistema de reaproveitamento de água ou sistema de energia fotovoltaica, ele se torna um produto eco-friendly.
Esse é um termo que significa amigável ao meio ambiente, ao mesmo tempo em que trabalha a favor da rentabilidade.
Ou seja, você tem um imóvel com uma série de recursos inovadores, com responsabilidade social e com um custo operacional baixo ou atrativo.
- Rentabilidade:
A rentabilidade na compra de imóveis por administração nada mais é do que aprender a aumentar a qualidade do produto sem extrapolar o orçamento do investidor.
Por exemplo, haverá empreendimentos em que determinado tipo de fachada é mais indicado que para outros.
Ou até mesmo não é indicado colocar um revestimento de piso que estoura os custos planejados, pois mesmo que as taxas sejam variáveis ao mês, ainda assim o investidor deseja manter seu orçamento bem definido.
Então, o segredo para se ter uma boa rentabilidade é buscar surpreender positivamente com alternativas boas, bonitas e baratas.
- Inovação:
Por fim, o último aspecto que influencia na seleção do produto imobiliário para a compra a preço de custo é a inovação.
Contudo, é crucial ter muito cuidado nesse ponto, visto que em muitos casos opta-se por inovar em algum sentido e se esquece do fator solidez (segurança e minimização de riscos).
Alguns pequenos recursos tecnológicos que não afetam a solidez do empreendimento são os sistemas de carregamento para carros elétricos, desembaçador do espelho do banheiro, entre outros.
Esses qualificam o imóvel a preço de custo, trazendo ainda mais valor ao mesmo, pois é mais um forma de ser competitivo no mercado, sem gastos exagerados.
Agora você já tem uma breve noção do que deve ser feito na prática para iniciar esse empreendimento.
A seguir lhe mostraremos como avaliar quando o empreendimento a preço de custo é uma alternativa mais interessante frente as demais oportunidades! Vamos lá?!
Como saber se o imóvel a preço de custo realmente vale a pena?
Seja a compra de imóvel financiado ou a preço de custo, sempre há muitas dúvidas e inseguranças, concorda?
Normalmente, nos questionamos se o valor proposto está bom (pensando nas condições de mercado), se é vantajoso esse modelo de negócio frente aos lançamentos tradicionais, se as taxas valem a pena em longo prazo, enfim…
Uma das melhores formas para esclarecer essas e outras dúvidas é pensar no cálculo estimado sobre o empreendimento em questão.
Um desses cálculos é baseado no metro quadrado da área privativa.
Dessa maneira, a primeira coisa que você pode fazer para avaliar se vale a pena ou não a compra de um apartamento a preço de custo, por exemplo, é pesquisando valores no mercado.
Para ser vantajoso esse negócio, o custo da área privativa deve ser bem menor do que o valor de mercado normal (produtos comprados via financiamentos ou consórcios).
Outro aspecto a se considerar na compra de imóveis a preço de custo é quanto à evolução do tipo de produto e o volume desse no mercado.
Por exemplo, se em determinada região se buscam mais imóveis pequenos ou grandes, dois ou quatro quartos, você deve entender qual a disponibilidade destes no mercado atualmente e se essa supre a demanda local.
Isso permite delimitar um ponto crucial no imóvel a preço de custo que é a relação entre demanda e oferta.
Para ter uma ideia mais contextualizada, você pode pensar na localização e projeção para os próximos anos…
Será que o empreendimento está localizado em uma região que terá demanda?
Por exemplo, se a cidade pretende inaugurar um polo industrial e gerar muitos empregos, é de se esperar que se tenha uma maior demanda no setor, concorda?
E se realmente houver essa demanda, o tipo de construção é o ideal para o perfil de investidor/consumidor que virá?
Isso tudo faz parte da perspectiva de mercado, ou seja, se o produto imobiliário irá perder ou ganhar valor futuramente.
E não pense que estamos falando apenas no caso da compra e venda de imóveis a preço de custo.
A locação de imóveis tem crescido bastante e, sendo assim, também é de grande interesse e costuma gerar bons rendimentos aos investidores.
O famoso Airbnb é um bom exemplo disso, uma plataforma de hospedagem voltada aos aluguéis de temporada.
Nesses casos, pode-se ter um produto que é adequado para o investidor que busca receita recorrente. As possibilidades são muitas.
Mas, de modo geral, independentemente de ser para a futura moradia ou aluguel, esse modelo de negócio tem que oferecer para quem está investindo, ao longo de seu ciclo de construção, uma distância entre o investimento inicial e o lucro final.
Quanto maior for a distância entre esses dois valores, melhor, visto que se terá um maior ganho de capital.
Além disso, ao atender todos esses pilares, é importante olhar como esse produto irá competir no mercado.
Mas, cuidado ao avaliar esse ponto, pois nem sempre a regra da competitividade é válida.
Um exemplo é quando a demanda de imóveis é superior à oferta. Nessas situações, talvez seja melhor aguardar ou reavaliar alguns critérios na escolha, como a localização.
O motivo é simples: quanto maior a competitividade, mais elevado será o preço do imóvel (considerando o metro quadrado) para construir e consequentemente menor a margem de lucro ao final.
Na prática, ponha na balança os valores encontrados. Por exemplo, se um imóvel financiado custa R$8.000,00 o m2 e a preço de custo em torno de R$5.500,00, então, vale a pena.
Isso porque desde o momento da aquisição já se tem um ganho embutido, independentemente da valorização ao longo do tempo.
Tendo isso bem definido você conseguirá saber se comprar imóveis é um bom investimento ou não, especialmente no caso dos imóveis a preço de custo.
Portanto, agora você pegou algumas dicas sobre como ser investidor do mercado imobiliário, certo?
Esperamos que com este guia você tenha aprendido um pouco mais sobre a compra de imóveis a preço de custo e como ela pode ser extremamente vantajosa hoje em dia!
E o melhor desse modelo de negócio é que você pode se tornar um investidor de imóvel a preço de custo sem a necessidade de ter um altíssimo capital inicial.
Isso porque esse tipo de investimento imobiliário é uma ótima opção de mercado, que vem trazendo cada vez mais oportunidades a pequenos investidores, com um risco controlado!
Pense sobre essa possibilidade, pois ela pode ser um excelente ativo para sua vida!
