Se você é anfitrião no Airbnb ou pretende anunciar seu imóvel em plataformas de aluguel por temporada, uma das maiores dúvidas é: “Qual valor devo cobrar pela minha diária?”.
Na Anfitriões de Aluguel, sabemos que essa decisão é muito mais estratégica do que parece — e que precificar mal pode significar perder dinheiro, seja por deixar seu imóvel vazio ou cobrar abaixo do potencial. Por isso, neste artigo, reunimos os principais insights e ferramentas para aplicar a estratégia certa na precificação do Airbnb com base em dados, sazonalidade, comportamento dos hóspedes e ferramentas profissionais de mercado.
A base: o que considerar na precificação do Airbnb
Antes de usar qualquer ferramenta, você precisa entender quais variáveis impactam diretamente no valor da diária. Segundo Marcos Schmidt, sócio-fundador da Anfitriões de Aluguel, esses são os pilares:
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Despesas fixas e variáveis do imóvel
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Taxa média de ocupação do mercado
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Comportamento da demanda (eventos, sazonalidade)
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Janela de reservas (quantos dias antes os hóspedes costumam reservar)
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Duração média da estadia
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Reputação do anúncio (nota e avaliações)
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Algoritmo do Airbnb (favorabilidade a anúncios com mais disponibilidade, flexibilidade e nota alta)
Ferramentas para precificar melhor no Airbnb
1. Planilha de rentabilidade e ponto de equilíbrio
A primeira ferramenta é caseira, mas essencial: uma planilha para calcular custos fixos, custos variáveis, ocupação mínima e margem de contribuição. Isso te dá clareza sobre:
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Qual é o valor mínimo que cobre seus custos
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Quando vale a pena aceitar uma negociação
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Se mesmo com desconto, a reserva ainda é lucrativa ou apenas reduz seu prejuízo
Segundo Marcos, “mesmo uma reserva que não dá lucro direto pode valer a pena se reduz uma perda maior na baixa temporada”.
2. PriceLabs e Wheelhouse
Ferramentas de precificação dinâmica como o PriceLabs ou o Wheelhouse trazem dados atualizados de:
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Ocupação média do mercado na sua região
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Valor médio de diária por tipo de imóvel
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Sazonalidade local e impacto de eventos
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Janela média de reservas
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Duração média das estadias
Essas ferramentas permitem ajustar seu calendário com base em dados reais — e não no “achismo”.
Por exemplo: em um bairro de Florianópolis, o PriceLabs mostrou que maio tem diária média mais alta que julho, por causa do evento IronMan — algo que o senso comum talvez não identificasse.
3. Promoções estratégicas para precificação do Airbnb (em vez de baixar o preço fixo)
O Airbnb (e outras plataformas) valoriza mais promoções do que alterações diretas de preço, e isso deve ser levado em conta quando pensamos em precificação do Airbnb. Isso significa que:
Ao invés de reduzir sua diária de R$200 para R$150 direto no calendário, é melhor criar uma promoção de 25% para aquele período. Isso melhora a exposição do seu anúncio no algoritmo.
Dica de ouro: use os descontos semanais (benchmark de 10%) e mensais (benchmark de 25%) com estratégia, dependendo da sua nota, demanda local e objetivo.
Exemplo de estratégia inteligente na prática
Imagine que sua propriedade tem despesas fixas de R$1.200/mês. Na baixa temporada, a taxa de ocupação média do seu mercado é de 40%. Se você cobrar R$200 por noite e fechar 12 noites, você cobre uma parte dos custos.
Mas se você segurar o preço esperando reservas que não vêm, pode sair com zero reservas e 100% de prejuízo.
Conclusão? Em muitos casos, vale mais fechar menos diárias por um valor competitivo do que ficar 100% vazio esperando por uma tarifa idealizada.
Checklist final para aplicar sua estratégia de precificação do Airbnb:
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Defina seu preço mínimo negociável (cobre os custos e evita prejuízo)
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Pesquise dados reais do mercado (com ferramentas como PriceLabs)
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Ajuste o preço para cima nas altas demandas
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Use promoções para operar abaixo da média na baixa temporada
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Documente seu histórico mensalmente: datas, valores, duração e janela de reservas
Assista ao conteúdo completo sobre precificação do Airbnb
Esse artigo foi baseado nas nossas lives com o Marcos Schmidt, disponíveis no nosso canal no YouTube:
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Parte 1 – Estratégia de precificação do Airbnb: fundamentos e lógica
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Parte 2 – Ferramentas para aplicar a estratégia certa na precificação do Airbnb
Conclusão
A precificação do Airbnb é um jogo de estratégia. Com dados certos, planejamento e ferramentas adequadas, você pode maximizar seus lucros, ocupar mais noites e evitar perdas — mesmo na baixa temporada.
