O aluguel de temporada se transformou depois do Airbnb!
Se você conhece e faz aluguel de temporada, você provavelmente vai concordar que nos últimos 5 anos uma grande mudança de paradigma vem acontecendo nessa modalidade.
Ela vem impulsionada pelas agências de viagem online (OTAs, sigla em inglês), com destaque para o Airbnb.
Quais são os impactos dessa mudança de paradigma para o seu bolso e para os aluguéis que você está praticando na sua propriedade?
Veja no vídeo e no artigo abaixo!
A grande mudança
Há alguns anos atrás, quando um turista vinha se hospedar em Florianópolis durante o verão, ele normalmente vinha até a cidade, procurava a imobiliária perto da praia desejada e fechava o contrato ali mesmo.
Hoje, percebemos uma grande diferença na forma como as pessoas fazem essa locação. Os viajantes estão pesquisando online o e alugando as acomodações antes de chegarem ao local, através das OTAs. O antigo “corretor de verão” (a pessoa que fica com a plaquinha de “aluga-se” no meio da rua) está sendo cada vez menos procurado, enquanto o percentual de reservas online aumenta ano a ano.
As OTAs vieram com a proposta de permitir que sua acomodação seja encontrada por pessoas do mundo inteiro. Antigamente, você anunciaria sua propriedade no jornal, ou através de imobiliárias, que tem a distribuição regionalizada. Mas hoje, o poderio bilionário de marketing das OTAs gera muito mais visibilidade para o seu imóvel, nacional e internacionalmente. Dessa forma, mais hóspedes são atraídos e mais reservas são fechadas.
Essa mudança de paradigma trouxe consigo algumas consequências:
Precificação das diárias
Antigamente, era comum encontrar o hóspede cara a cara e negociar os preços. Você poderia anunciar seu imóvel com preço mais alto e depois, no “tet a tet”, dar um desconto, dependendo da barganha do hóspede.
Hoje, no meio online, você não tem a presença do hóspede garantida na sua frente. Portanto, seu preço já precisa ser competitivo de saída. Não adianta colocar um valor 40% acima do preço de mercado, esperando que o hóspede chame para negociar. Com o universo de possibilidades das OTAs, as pessoas vão escolher aquele imóvel que lhes trouxerem maior custo-benefício e reservar instantaneamente.
Veja mais sobre como precificar as suas diárias nesse link.
Comodidades oferecidas
As pessoas hoje tem uma expectativa muito maior quanto às comodidades que serão oferecidas. Elas já esperam um nível de conforto que antes não esperavam.
Por exemplo, internet de alta velocidade, roupas de cama e banho confortáveis, higienizadas e novas, TV a cabo, liquidificador e secador. As pessoas nem perguntam mais se a acomodação tem esses itens; elas já pressupõe que terá.
Enquanto antigamente era possível responder essas perguntas presencialmente para os hóspedes, hoje você precisar deixar tudo isso claro no anúncio online, evitando desalinhamentos com o hóspede.
Feedback da experiência na acomodação
Qual a percepção que os hóspedes tiveram de conforto e de atendimento na acomodação?
Antigamente, um hóspede viria, ficaria por alguns dias e, mesmo que a casa estivesse caindo aos pedaços, ele não teria como compartilhar essa má experiência com o mundo. Ele até comentaria com seu círculo de conhecidos mais próximos, mas ficaria só por ali mesmo.
Ou seja, o impacto de uma experiência negativa na sua acomodação não era muito relevante, pois poucas pessoas saberiam disso.
Hoje, se um hóspede tem uma experiência negativa dentro de uma acomodação, quando ele vai embora ele deixa um comentário no Airbnb, no Booking ou no Vrbo. Ele tem a oportunidade de escrever exatamente como foi a experiência dele para todo o mundo ver.
Esse comentário tem um impacto imediato na reputação da acomodação na internet e vai atrair ou afastar novos hóspedes. Se eu recebo comentários positivos e elogios, ao longo do tempo a tendência é de haver mais procura e, consequentemente, eu poderei cobrar valores de diárias mais altos. Agora, se meu anúncio recebe 1 comentário negativo, a reputação já será altamente prejudicada e impactará financeiramente o negócio.
Portanto, nos dias de hoje é fundamental se esforçar para promover uma estadia 5 estrelas para os hóspedes.
Sazonalidade
Antigamente, em Florianópolis, cidade usada como exemplo, praticamente não haviam aluguéis de imóveis para curta duração na baixa temporada.
Os aluguéis de curta duração estavam concentrados nos hotéis e pousadas ao longo do outono/inverno e os proprietários de imóveis na praia normalmente só alugavam no verão.
Hoje, como as OTAs tem um alcance mundial e estão substituindo gradualmente os meios de hospedagem tradicionais, abriu-se um mercado anual de aluguel de curta duração. Pessoas que estão viajando para fazer cursos, participar de reuniões profissionais, para turismo ou qualquer outro motivo, conseguem encontrar imóveis para alugar por curtos períodos de tempo durante o ano inteiro.
É claro que o pico da demanda e do preço das diárias ainda ocorre na alta temporada. No entanto, se você tem um imóvel que aluga por temporada, hoje é possível manter um fluxo de faturamento o ano inteiro, pois as OTAs atraem viajantes até mesmo durante a baixa temporada.
A grande vantagem é que você pode faturar o suficiente para pagar as contas durante o ano todo, como IPTU, condomínio, água e luz; e não precisar utilizar o lucro da alta temporada para lidar com as despesas!
Além disso, como você aluga o ano inteiro, o imóvel está constantemente em uso, se mantendo limpo e em estado de manutenção permanente, sem ficar fechado por longos períodos de tempo. É muita vantagem, não é não?
Conclusão
Esses são os 4 grandes pontos de mudança do aluguel de temporada, impulsionados pela troca de paradigma que veio com as plataformas digitais, principalmente o Airbnb, o Booking e o Vrbo no Brasil.
A forma de se relacionar com os hóspedes mudou, bem como agora é possível ver o aluguel de temporada como um negócio, um investimento que pode ser rentável o ano inteiro.
Essas são as dicas do Anfitrião de hoje! E aí, você já se adaptou ao aluguel de temporada da nova geração? Conte para a gente!
