Sem dúvida, um dos assuntos que mais tem despertado dúvidas nos anfitriões recentemente é a disputa Airbnb x Condomínio, que põe em pauta a questão da legalidade sobre a locação via Airbnb nos condomínios residenciais.
Afinal, o síndico de um condomínio, pode, de fato, proibir a locação pelo Airbnb? Ou pode um proprietário de apartamento usufruir de seu direito à locação sem qualquer intervenção dos demais condôminos?
O tema é polêmico e está em discussão atualmente no Superior Tribunal de Justiça (RESP 1.819.075).
Na ação originária proposta, uma moradora de um edifício no Rio Grande do Sul fez uma reforma no apartamento com o objetivo de disponibilizar quartos para locação de curta temporada, oferecendo, ainda, serviços de internet e de lavanderia. O síndico e os condôminos se opuseram à prática da moradora.Até o momento, o recurso segue aguardando os votos dos demais Ministros para julgamento definitivo. Assim, a questão ainda não tem uma solução definida pela Justiça.
Por que a locação via Airbnb em condomínios desperta divergências?
De acordo com a lei civil, um condomínio edilício é aquele em que parte da propriedade é de todos (compartilhada), e uma parte é autônoma, havendo uma titularidade exclusiva de cada proprietário, como por exemplo, os apartamentos.
Em teoria, é possível que um proprietário tenha autonomia para decidir o que fazer com o seu próprio apartamento. No entanto, como este faz parte de um condomínio, é necessário que os proprietários se submetam a determinadas regras, previstas tanto na lei quanto nas convenções de condomínio.
Isso porque a vivência em condomínio deve pressupor o respeito recíproco entre os condôminos. Um condômino não pode, dessa forma, exercer sua propriedade, nem mesmo na sua área privativa, de maneira a criar embaraços, problemas ou prejuízos aos demais proprietários.
Até poucos anos atrás, a prática de locação por temporada, prevista no art. 48 da Lei do Inquilinato, não criava esta oposição dos condomínios, pois não era um fato de grande incidência em grande parte dos edifícios.
Com a popularização do Airbnb, muitos anfitriões passaram a disponibilizar seus apartamentos para locação em curtíssima temporada, gerando a discussão atualmente em vigor. Assim, um dos principais argumentos dos condomínios que não aceitam a prática de locação via Airbnb é o fato de que esta modalidade, por ser, em geral, uma locação de alta rotatividade, causaria problemas de segurança e de desvalorização da propriedade.
Mas o Airbnb não se enquadra como a locação por temporada prevista em lei?
Muitos afirmam que o Airbnb não seria uma espécie de locação por temporada, considerando que há multiplicidade de pessoas frequentando um mesmo local, em um curto espaço de tempo, e o fato de que a locação, nesse caso, possuiria um intuito predominantemente comercial, visando ao lucro.
Todavia, fato é que estas características podem facilmente estar presentes em locação por temporada tradicional.
Afinal, nada impede que um locador por temporada a faça também por curtos períodos, gerando alta rotatividade de pessoas, assim como ocorre no Airbnb. Por outro lado, é comum que haja locações pela plataforma por períodos mais longos, de modo que esse argumento, na prática, não tem muita força. Além disso, é importante ressaltar que o intuito de lucro existe em ambos os casos. Quem loca por temporada também quer ganhar dinheiro com isso e trata-se de uma atividade plenamente lícita.
O que a Justiça entende até o momento?
Nos autos do processo que corre no STJ, o Ministro Luis Felipe Salomão proferiu voto favorável à moradora, no qual destacou a importância da defesa da propriedade. Pois, no caso, cada condômino, em tese, não pode ser privado do seu direito de usufruir do imóvel segundo suas conveniências e interesses.
O problema, no entanto, ganha um terceiro aspecto que é a prática de inclusão do imóvel locado dentro de um condomínio edilício, pois isso cria o problema da aceitação pelo condomínio.
O que deve ser ponderado, de todo modo, é até que ponto uma decisão judicial, baseada em um caso concreto no qual o condomínio não aceita a prática da moradora, deve impactar todos os proprietários, de quaisquer imóveis. O Ministro, em seu voto, demonstrou certa preocupação com essa questão.
Ademais, no que se refere ao caso que está em discussão no Superior Tribunal de Justiça, foi apontado pelo Tribunal de origem que a oferta de serviços de internet e de lavanderia pela proprietária descaracterizava a locação por temporada, perfazendo um pacote de hospedagem.
No entanto, devemos destacar que este se tratava de um serviço esporádico, não essencial à locação, e que a moradora apenas fazia para aumentar a renda. Como consequência, não haveria qualquer descaracterização do contrato de locação, em tese.
Fato é que estes aspectos se encontram em uma zona cinzenta que demanda interpretação dos Ministros, podendo ser considerados relevantes ou não para solução da demanda e, por conseguinte, para estabelecer as regras que definirão a legalidade da locação via Airbnb.
O que podemos concluir, portanto?
Nos tempos atuais, considerando que toda propriedade, por lei, deve objetivar cumprir a sua função social, não se pode mais dizer que um proprietário pode fazer o que ele quiser com seu bem imóvel.
Ainda que seja possível um proprietário fazer valer seu direito de propriedade para obter lucro, fato é que ele deve buscar compatibilizar isso com o condomínio.
Entendemos, assim, que, se um condomínio, que possui suas próprias regras, não se opõe à prática em questão, não haveria qualquer problema, a princípio.
De todo modo, devemos ressaltar que em uma locação via Airbnb na qual se ofertam serviços como de lavanderia ou refeições, por exemplo, corre-se o risco de descaracterizar o contrato de locação.
Assim, quanto menos serviços forem agregados, mais terá cara de locação de temporada e não de hotel. Portanto, quem quiser minimizar os efeitos disso, deve privilegiar e ter esse cuidado em não ofertar muitos serviços.
Por fim, nós da Anfitriões de Aluguel sempre recomendamos aos nossos clientes consultarem os moradores do condomínio e o síndico sobre a questão previamente, para evitar quaisquer transtornos..
De fato, tudo ainda está muito em aberto. O próprio recurso mostra a divergência de entendimentos entre os Tribunais. Dessa forma, trata-se de uma matéria que ainda terá muita discussão.
