Existem fatores, diferentes do aluguel tradicional, que precisam ser levados em consideração para você entender como calcular o valor da diária no aluguel de temporada. Ao dominá-los, você poderá criar preços mais competitivos e aumentar o lucro gerado pela sua propriedade.
Neste post apresentaremos esses fatores, que consideramos os principais a serem observados para a formação do preço das suas diárias. Siga com a gente!
Precificação do aluguel por temporada
O aluguel por temporada envolve especificidades diferentes de um aluguel no formato tradicional. O principal ponto decorre da natureza dos dois tipos de aluguel. Enquanto o tradicional é um aluguel de longa duração, o de temporada é de curta duração, o que implica em uma maior rotatividade de pessoas na acomodação. Como consequência, 4 principais fatores precisam ser observados:
Faça a análise Ocupação vs Preço da sua acomodação
Muitas pessoas tendem a supervalorizar sua propriedade e sempre colocar o preço o mais alto possível. Depois, não entendem porque a ocupação está baixa. Simplesmente colocar o preço mais alto possível não é a maneira mais certeira de precificar sua acomodação.
Pense comigo: o faturamento total da sua propriedade é o valor do preço da diária vezes o número de dias de ocupação, certo? E no geral, quanto mais você diminui o preço, mais ocupação o imóvel vai ter, mas por um valor menor. Por outro lado, quanto mais aumenta o preço, menor a ocupação, mas maior o valor.
O objetivo, portanto, é encontrar o ponto em que você vai poder cobrar o máximo valor possível e alcançar a maior ocupação possível, gerando o máximo de lucro possível. Muitas vezes isso vai levar você a abaixar o preço da sua propriedade, para garantir que ela tenha mais ocupação. Veja os gráficos abaixo para entender melhor:
Nesse primeiro gráfico, você consegue visualizar um aumento gradativo do faturamento por mês à medida que o preço da diária aumenta. No entanto, ele atinge um ápice e depois, mesmo com o aumento do preço da diária, o faturamento total do mês começa a cair. Veja o segundo gráfico para entender o porquê disso:
Adicionamos o eixo “Taxa de ocupação” nesse novo gráfico e então você pode entender porque, mesmo aumentando o preço da diária, o faturamento diminui. Você lembra quando explicamos acima que o faturamento é o valor da diária vezes o número de dias ocupados? Pois o que é possível observar no nosso exemplo do gráfico, é que à medida que o preço das diárias aumenta, a taxa de ocupação diminui. Existe um ponto (o ápice da parábola azul) onde você encontra o preço da diária e a taxa de ocupação ideias, onde você terá o melhor faturamento. No entanto, depois desse ápice, o valor da diária não compensa mais a baixa taxa de ocupação e o seu faturamento começa a cair.
Em resumo, se você subir demais o preço, a taxa de ocupação pode cair tanto que a multiplicação “Preço x Dias Ocupados” será menor do que se você mantive um preço mais baixo e mais dias ocupados. Portanto, o seu desafio é encontrar o preço ideal.
Para entender quando você vai precisar abaixar ou aumentar os preços, é importante conhecer os períodos de temporada na sua região.
Conheça períodos de temporada na sua região
Ter domínio sobre o mercado no qual você atua é outro elemento básico que deve constar nas suas estratégias de locação. Geralmente, os valores cobrados no verão tendem a ser um pouco maiores que no inverno já que a procura é alta e você pode usar da lógica de oferta e demanda para pedir um bom preço por sua propriedade.
Todavia, outra variáveis importantes devem ser levadas em conta. Afinal, se sua propriedade é uma casa com lareira, aconchegante para o inverno, então essa relação entre o verão e o valor da locação fica invertida. Em casos como esse, seria justamente na fase mais fria do ano que você poderia cobrar um valor maior pela estadia.
Compare os preços praticados nas temporadas e veja como sua propriedade poderia se adequar ao que é praticado no mercado. Conhecendo o seu meio fica mais fácil ter ações acertadas.
Considere os custos mensais
O aluguel por temporada, como dito anteriormente, tem uma duração menor do que uma locação no formato tradicional. Isso leva a gastos extras com faxinas, trocas de roupa de banho e cama, lavanderia e manutenções, que serão responsabilidades do anfitrião/dono da propriedade. É essencial considerar esses custos, não existentes no aluguel tradicional, na hora de precificar as diárias da sua acomodação no aluguel de temporada. Assim, você garante que o preço cubra as despesas.
Comentar custos de condomínio, água, luz e IPTU
Compare com acomodações parecidas
Uma questão básica ao precificar é entender como o valor é praticado em acomodações parecidas com o seu imóvel. Isso passa por alguns quesitos centrais como:
- qualidade: qual o material utilizado na construção e projeto arquitetônico do imóvel, bem como sua estrutura (se conta com piscina, churrasqueira e itens diferenciais poderá valer mais);
- número de cômodos: a quantidade de cômodos revela quantas pessoas podem se hospedar ali e se haverá espaço para todos com conforto;
- localização: imóveis bem localizados sempre terão preferência. Veja qual o valor colocado para propriedades da sua região.
Como pode ver, precificar de forma correta envolve pesquisa. Levando em consideração os 4 pontos apresentados nesse post ,você estará mais bem preparado para fazer isso da forma correta. Esperamos que você aproveite os direcionamentos dados para aprimorar a maneira como tem colocado sua propriedade para locação.
E lembre-se, caso você tenha muita dificuldade ou não queira se dar ao trabalho de sempre atualizar a precificação da sua propriedade, existem anfitriões profissionais que podem auxiliá-lo!
Ficou com alguma dúvida? Deixe no comentários e adoraremos auxiliá-lo!
